房地产中介的猫腻有多少?为什么很多人都排斥中介? 财富值23

2019-09-01 21:48发布

房子,经济,房地产,房地产中介

房子,经济,房地产,房地产中介
17条回答
zudi8888
2楼-- · 2019-09-01 21:48
(一)前言

今天哥哥我面试了一个应届毕业生,211小白,谈吐,学识各方面都很不错,长得干干净净仪表不俗,懂行的人都知道,地产行业虽说不是完全看脸吃饭的行业,但是“长得有味道”绝对是个大大的加分项。

就在我打算在他的简历上打勾并起身送别之时,他突然略做思考状,然后猛然问我:“领导,我有个问题,如果我通过了,会不会被人家说,我就是个卖房子的。”一席话说完,我身边的同事们纷纷侧目,我依然保持着迷人的微笑,起身,握手,送别,谢谢,请等通知。

送别之后,身边的销售经理苦笑一声,“现在的人都怎么了?就算是,卖个房子很丢人吗?”我说,这还算好的,去年春节,我去我妻子老家过节的时候,她家一位在大城市据说混得不错的亲戚就凑过来大声地问我:

“小陈啊,我听说你是卖房子的啊,今年卖了多少呀?我们家明年也打算买房子啦,你能帮我物色物色哇”

老丈人看我一脸尴尬,在边上打了圆场说,“小陈已经是他们公司的部门经理,不做销售了”。

“哦,卖房子的领导啊!我家宝儿今年也在公司升职啦,外企啊,工资现在涨到1万块一个月咯”说完亲戚们在旁纷纷竖大拇指表示祝贺。

出于对长辈的尊重,我努力强忍住了对其进行理性的抨击,可能宝儿没有告诉他家可爱的妈妈,1万块的月薪,在上海真的是处于底层的边缘,而其嘴里所谓的“卖房子”的不堪职业,在我司平均年薪都在30w以上。

对行业的一知半解,让普罗大众对这个行业莫名的仇恨,房子不得不买,但是贵的就像抽人的血,对房价的仇恨自然转移到房产销售身上。

因此,不管这个行业,收入多高,你就是低贱的,如同过街老鼠,人人喊打!呵呵,“理性真的尚未普及”!

(二)买方经纪人

房地产这个行业,水很深的原因,它是支柱行业,因此被曝光在阳光底下,另一方面,房子这么贵,全中国最贵的商品,里面所谓的猫腻,自然不可胜数。

而买房这种事,是低频的,可能许多人一辈子,也就这么一两次买房的经历,然后就是一辈子的青春,都在供养这么一个居所,因此对于买房的恐慌极高,恨不得了解其中的每一个“猫腻”。

所以就在我去年回答完“苏州买房”的回答之后,我的日常工作突然增加了一项:


平均一天大约2-3名知乎读者添加微信,基本上都是出于买房的咨询,来了解买房套路的。
之后的每天,我就像一个微商一样,捧着个手机,一一认真回复。有的问完之后,心满意足发个红包犒劳一下,也有的读者让我推荐楼盘,甚至个别在我推荐完之后,质疑我是中介,接着就是拉黑,“声名扫地”,再也没有人记得你为了读者破个限购,还打电话特地去问问“顾问团队”以及“独家资源”。

当很多读者加我微信的时候,我妻子瞄了一眼,说,在二手房领域,你可以成为“买方经纪人”。的确,只对买家负责的“买方经纪人”,和房产中介不同,中介的立场是,“短时间内促成交易”,至于买家买的划不划算,卖方卖的时机合不合适,这都不在业务领域。

而“买方经纪人”从初衷上,就甩二手中介几条街,而且对得起良心,不用满嘴跑火车。而且对于我而言,这是本职工作之外的外快,没有必要追求“短时间内促成交易”。

另一方面,“买方经纪人”相比二手房中介或者开发商的销售团队,要专业的多。原因是,在中国市场上,“买方经纪人”大多是资深买房客,这就很好理解了,你愿意将买房这种大事,咨询一个手握“10斤房产证”的老江湖,还是一个中介门店里刚刚中专毕业的小姑娘?

这种买方经纪人大都是在经历了20世纪初到2016年,这个房地产最疯狂发展的起起伏伏的激荡二十年,基本上在北上广深这4个一线城市有着n本房产证,这群人还有另一个标签“最牛散户”。

这帮“最牛散户”中不乏一些高知的“学术派”将“买房”这件事整理成一门学科,上能洞悉中国经济发展规律,下能用“术”教小白们如何进行房产购置以及投资,其中最著名的就是上海的水库论坛,其创始人欧成效先生(复旦大学物理系毕业,自学经济学)甚至在北大开设讲座,传授经济发展规律。

当然,这种散户毕竟极为少数,真正“为人民服务的买方经纪人”大都是一些“小散专家”,他们买房经验丰富,又熟知整个城市的发展史,的的确确能为“买方”提供专业的服务,这种“买方经纪人”的出现,才是我心目中的“未来中介行业的发展方向”。



(三)美国经纪人

为什么在中国,中介被买房人痛恨?因为买房人自认为,中介对其提供的服务,仅仅是“信息展示”,以及“签约流程”。而这两项服务归根到底其实只是“信息不对称”,而中介收取的佣金在2%-3%之间,买房人一般承担一半的佣金(美国卖方承担全部佣金),他们觉得不值!他们心中理想的中介是这样的:

在美国,房地产经纪人是一个相对受人尊重的职业,买卖双方分别有自己的经纪人,双方用自己的专业知识为客户争取最大利益,工作体面,收入高。但是房产中介也并非想当就能当的。

美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度,所有从事房地产经纪活动的经纪人都要完成多门学科并通过考试,合格后再通过美国联邦调查局的背景调查,签约经纪公司才颁发执照,取得房地产执照后才能从事经营活动。

取得执照就叫做“执照地产经纪人”(licensed real estate agent),一般agent需要挂职在一家经纪公司。之后经过四年以上实践工作才可以拿到broker执照,这时才可以自己多带带开经纪公司。

不过,辛勤的付出也有丰厚的回报。在纽约,房屋交易的中介费全部由卖方承担,占房屋成交总价的5%~6%。中介费由买卖双方的经纪人分成,他们的挂职公司也要分走其中的10%~50%,具体由双方自行协定。以成交一套100万美元的公寓为例,经纪人个人到手金额通常为1万~5万美元左右。

中美房地产经纪行业出现如此差距,核心原因是:在美国的房地产市场的住房资源共享系统。因为全社会的住房资源实现了共享,所以对经纪人个人的素质以及服务能力有很大的要求。

在国内,大家对中介还是挺抵触的,素质低、经常骚扰,甚至还有黑中介,在美国几乎不会出现这种情况,这边买卖双方一般都会委托给各自的中介经纪人,很少出现跳单情况,因此经纪人也会全心全意为客户争取利益。服务质量高的,肯定会有回头客。

(四)中国经纪人行业

但是尽管国内中介人员素质整体偏低,但是其存在也是有其合理性的因素,因为在中国的卖方看来,对中介的客户来源是极为依赖的,尤其是高端小区业主,而且,业主一般会告知中介,我要到手多少多少钱,中介费以及税费会让中介公司自己加上去。

正是因为如此,就是存在了一个巨大的漏洞,那就是只有卖方以及中介知道房子的真实底价。假设卖方要出一套200万的二手房,卖方要求到手200万,中介一般会:200万+1%卖方佣金(2万)+3%的预留砍价(6万)=208万。

所以买家一般看到链*网上挂的挂牌价是208万,不含买方佣金另收1%(2万)。这就是一整个规范前提下的成交,如果不规范,那就报价220万,甚至更高,反正卖方到手200万就行,中间的差价会被中介个人以定金形式收取独吞。

不仅如此,就在前两天,我刚按揭买了一套苏州园区的二手房,链*的小姑娘告诉我说,按揭的事他们公司来负责更为保障。熟知内幕的我直接回了一句,到时候你们会在办理抵押时收取5000元起步的流程费对吧;会卡着放款日告诉我,银行年底额度少,需要一笔打点费是吧!我跟许多银行的行长们私交都不错,放心好了,我会准时的。中介小姑娘立马崩溃。

其实银行在抵押环节一般只收500元固定手续费,中间的差价就被中介收了,被提前关照过了的银行按揭经理在边上会一言不发。

这就是2015年全国房地产最疯狂的那一年,很多京沪深的二手中介年薪百万的原因。

提前跟链*的负责人打了招呼的缘故,我的中介费打了个对折,我跟中介小姑娘说,决定买哪个小区是我自己定的,你的“咨询”功能没有发挥,所以整个流程你的最大价值在于“帮我走令人头疼的流程”,对于这个功能,我的报价是:不超过2000元。

事后会以红包形式发你个人,不会被你们公司再剥一层。小姑娘不甘心,说房源是我帮你找的呀。我说,很简单,我可以随便找一个小区的业主,给他100块钱让他帮忙在业主群发一个买方需求就可以搞定了,这样你们连中介费都没了,所以“房源”不是你们的核心竞争力。中介小姑娘再次崩溃。。。

(五)未来的设想

对于以后买卖交易,我的设想是,买家出现购房需求时,不再是去找中介,而是:

1.去找所在城市的专业的“买方经纪人”,支付咨询费定金,把自己的需求告诉他,根据你的情况来进行判断,什么样的房子适合你,定制一个专属看房list

2.然后“买方经纪人”通过多途径去寻找房源(中介公司也算途径之一),然后对房源进行筛选,找出符合购买人需求的房源进行带看

3.购买人如果满意,由“卖方委托的中介”组织买卖双方会面进行价格谈判,“买方经纪人”陪同砍价或者“制定一个价格线”。

4.磋商成功后,在”买方经纪人“的监督下,由中介负责走签约流程。

至于收费形式,传统中介两头通吃的局面将得到改变,买方不再需要支付高额的中介费,而是较为低廉的”咨询费“。“买方经纪人”由于只对买方负责,所以只能吃买方的咨询费(为什么不是佣金?确保”买方经纪人“对买房过程负责,而不是为了去”推动交易“,因此这个咨询费是不论是否成功买到房,都必须支付的费用),“卖方的中介”仅对卖方负责,仅收取卖方的中介费。

自此,买卖双方都将通过彼此的经纪人来争取利益最大化。

但是,以上全错,哈哈,差点走上不归之路!幸好今天水库分答给了我一个答案:

原因是:

Q1:笋盘在市场上的比例是多少。

A:答案是非常非常少,按标准方差模型,差二个方差,笋盘不到1%

想要寻觅到笋盘,需要经纪人踏破铁鞋,累死人的探访。

Q2:找到笋盘,买家就一定会买么。

A:答案是,不一定会买。

因为你知道是笋盘,买家不知道啊。对于真买家来说,他是二眼一抹黑的。他根本不知道这个市场是怎么样的。

他如果真懂,他就不会去买CEO盘了。

笋盘扔在眼前,客户大概率是不买单的。珠玉和瓦砾,客户分辨不出。

Q3:工作环境如何

A:真正的笋盘,往往是有一点“特殊鬼牌”。例如鸡头鸡脚,或者老大楼之类,才会被极大低估。

往往要你踏足,巷都走不进去的社区,才是职业炒家的青睐。

对于一个贵妇,你要“说服”她购入这样的物业,本身就可以把你累到半死。

而CEO盘的售楼处,灯光香薰璀璨,十几个穿燕尾服的礼宾小姐。挂着高大上的投资顾问抬头。有整整一个团队辅助你,把猎物引进陷阱,自然有杀猪人。

Q4:赚钱回报如何

A:你如果帮客户买套笋盘,客户会给你多少。1%还是2%

对于客户来说,无论是1%,还是2%,都是看得见的净支出。

都是眼睁睁挖肉掏出来的十几万Cash。

客户的心理,是抗拒的,厌恶的。要求减免打折的。

而你问开发商收钱,你可以收7~10%,

开发商绝对不会有任何怨言。他还会拍着你的肩膀,叫你兄弟,请你吃饭。

To B和To C能比么,开发商才是深懂商业规则,知道“付费办事”的人。

Q5:客户会感激你么

A:你说买了贵铺,贵妇不满意,贵妇会拉黑你。

可是你为屌丝服务,为屌丝尽心尽力,难道屌丝会感激你么。

屌丝更容易把你当仇人。

你帮屌丝省了二百万,然后屌丝问,银行返利活动赠送了二桶调和油。问油为什么没收到,是不是被你吞了。

如果有人爆出,KFS请你吃了一顿饭。你也收了三千元好处。

则你的标签立刻“声名扫地”。屌丝们人人喊打,再也没有人记得,你为了他们忙死奔波,吃不上午饭。

屌丝这种生物啊

你就不配待他们太好。 某些韭菜,生存就是收割的。

不割对不起天道。
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陈铠楷律师
3楼-- · 2019-09-01 21:48
亲身经历,卖一套二手房,去看房的时候说前房东留下了一台空调,热水器,一张双层的床架等,然后告诉我们隔壁的露台有这间房的一部分。
然后交订金,过户。
过户完了以后说钥匙在同事那,过两天给我们,两天后去看房子,发现前房东留下的所有东西都没了,打电话给他,说合同里没写这些东西,让我们去报警都没关系,露台物业说和我们没关系。
福建省漳州市缘入房地产服务有限公司,你们的队伍里出人渣了,还留着就祝你们早日倒闭吧!
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xuming_yu
4楼-- · 2019-09-01 21:48
我又来现身说法了。

先上干货。以二手房买卖为例。
1.评估费。一般评估费收费标准为评估价的1‰,有的按单收,一单500元左右。但报价一般会报5‰。这就有的赚了吧。
2.贷款服务费。有的叫“按揭服务费”或者“担保费”,换个马甲而已。一般报价为贷款额度的1%。这个比评估费更可恨,中介费都收了,为毛还要收个贷款服务费?中介费不包括贷款服务?我是直接不报这个费用的,本来就没有嘛!
3.包税。有些客户不懂税费政策,可以大吃一笔。我也会和客户谈,但会说清楚,帮您省了多少钱,省的部分我们分一下。不说清楚的,这部分能赚多少,自己想象吧。
4.吃差价。比如房东98万就卖的房子。我给他卖了100万,他会给我1万,或者多卖的都给我。这个情况我一般也会说,中介费给满的情况,我也就不干这个事了。

差不多了,大的也就这几项了。泄露了同行们的秘密了,也懒得匿了。净化中介市场,这几方面就必须要杜绝。

多少坑爹的中介害了我们这些本本分分做生意的好公民?

有多少人不理解中介工作的?

做中介两年半,自己开店2年。不夸张的说,在我手上成交的客户,还没有吃过亏的。
因为本地中介费和交易过程中所有税费由买方承担。至少有一半的客户省的税费与中介费持平,甚至省的钱你中介费还多。合理避税,我几乎会和每个客户讲。
钱省了,时间省了,还有我们保驾护航,跳单还有意义吗?
但是上周还是被跳了一单,我们叫“跳墙”。
昆明今年发生两起跳单被骗几十万,然后大闹产权处的,但还是会有很多人为了省万把块钱的中介费而跳单的。

真的,没必要为了中介费去跳墙,嫌多了,讲讲价都可以。

中介就像是楼梯扶手,你可能不会扶,但没有您会不会担心呢?
安全一些,省些时间,省点钱,别为了省中介费而去承担更大的风险,这就得不偿失了。




租房的就不说了,没太大的猫腻。
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乾仕
5楼-- · 2019-09-01 21:48
总在睡觉的时候打电话来问“你xx小区的房卖吗?”
我希望中介是那种我有需要就来找你的,而不是你缺钱就来找我的。
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声画时空
6楼-- · 2019-09-01 21:48
房地产从业者,目前已从链家离职。


临走时拍的照片

主动找到这个问题,给大家说一下目前房地产中介的运作模式。
目前市面上正规的中介,已经不存在吃差价这一行为了。开始阳光交易,也就是所谓的收中介费。这肯定是个好事,因为很多发达国家都是这么干的。
中介费用从1%到4%不等,一般由购房者自己承担或者与卖房者共同承担。
但是,目前中国市面上的中介公司之间的竞争之激烈远超过大家的想象,由此引申出特别多的问题,在这里给广大买房者与卖房者一说。希望大家能够提高警惕。
很多业主在报价的时候会感觉自己的房屋比其他人的要好,报价会高于市场价格。
这是为什么呢?
举个例子,我们假设北京某小区A目前均价为10万一平,既然是平均价格,那么考虑到各种因素(楼层,位置,朝向,面积,装修等)“楼王”可以报价报到12万,而一些比较差的位置,可能只能到8万,当然这里我们把价格差距拉的夸张了,一般小区里差价不会超过一万(同面积情况下)。所以现在大家就能看出问题所在了,每个人都认为自己的房子是最好的,哪怕是不好,业主在报价的时候也会这么说“我们的房子位置挺不错的,你不是说现在我们小区房价在8万到12万之间么,那就给我挂12万吧,反正我也不着急卖”一般中介会劝上两句,说卖不出去,很少会有业主同意,并且目前北京中介竞争激烈,每家中介都会给业主说自己家中介能够卖高价。
这就导致了一种非常严重的后果,业主会在心里感觉自己报的价格不高,因为每家中介都在说可以卖高价。(有些读者可能会说中介又不是傻子,怎么可能恶意竞争导致房子价格虚高最后卖不出去。读者们可能不知道中介的竞争手段,只要你在我这里把房子挂上,哪怕你想挂100万一平我也给你挂上,当然只能挂在内网,这是一种跟其他中介的竞争手段,我有你的房源而你没有。有了房源不管价格多高后面我都能给你慢慢拉下来,这里牵扯到话术,不多讲。)所以就导致一个小区的房价越来越高,因为很多人实际上根本就不着急用钱,所以房价的虚高有中介的原因也有买房者和卖房子的原因在里面。
在这里想提醒大家的是,虽然目前中介已经在朝着规范化的道路上去行进,但是目前这个行业还是充满了素质底下的人,老人带新人,带出来一些新人素质也很底下,所以中介这个行业里的黑幕还是很多的。
比如说搅单。
什么叫做搅单呢?
顾名思义,就是把你将要成的一单给搅黄了。
为了方便大家理解,这里我们先设定几个元素。
中介A
中介B
卖房者:王某
买房者:刘某
王某将自己名下的一套120平米的房屋以800万挂在中介A和中介B两家中介。
一天,刘某带自己一家人来到中介A看房,看上了王某名下的这套房屋,有购买想法,于是想中介A提出,可不可以便宜一些,出价750万。
中介A马上找到王某进行商谈,王某表示最低775万,中介A一看,感觉两者只差25万,可以坐下来面谈,于是在给双方铺垫好后,开始进行双方约谈。
不幸的是,中介B通过某些渠道了解到了王某马上就要开始商谈,本着宁可得罪业主,也不能丢房子的原则。中介B在根本没有购买者的情况下,告知王某有购房者想以790万购买王某的房屋,谈判时间跟中介A告知的谈判时间向冲突,于是王某选择了中介B。
第二天到了中介B处,中介B找来他在其他店的同事冒充客户,煞有介事的与王某进行谈判,最后肯定是谈不拢的,因为除了价格王某可以接受,付款方式和付款周期根本无法接受。
而另一边因为王某爽约,刘某也不想购买王某的房子。
结果:中介B搅单成功。

类似上面这种事情天天都在发生。因为中介行业里面从业人员素质确实参差不齐,也难怪有人一直要说取缔中介。
但是我认为这是一个过程,总有一天这个行业会规范起来的。

以上。
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癞气疤子
7楼-- · 2019-09-01 21:48
请务必要看因为工作关系,需要经常跑房地产中介门店,所以认识很多中介经纪人,在这里和大家说说中介经纪人的角度和他们的世界。
在广州中介行业,老中介或者做有5年以上的表达客户时有专用术语称为猪,养客叫养猪,养客的意思就是这个客户现在还没到买房的时候。逼客叫“镗猪”就是宰猪的意思。为什么称为猪呢,因为大部分买家不懂地产很好哄骗他们的钱所以才会有这个术语的由来。
房地产中介门槛低,只要你是个人。他们都会招收,在中介行业里有人就等于有钱,因为收入主要是靠提成,底薪是非常低的。所以在地产公司里洗脑文化是必须得,也让中介经纪人群体的价值普遍是利益主义。只要利益到什么都敢做。

中介经纪人的日常工作主要三种
1,打call,打给业主确认房源现在是否还在出售,打给买家推荐房子。无论你是要买房子还是卖房子都会有一堆的人打电话给你。一是中介公司的经纪人会有不少人会卖房源信息给其他中介公司,二是每个经纪人只都会争夺其他同事的客户,所以今天张三明天李四后天王五,不停的给你打电话。
2,网上发帖子吸客,一般在58,赶紧,安居客,搜房发布房源信息。网上的房源信息几乎是虚假的,除了链家的网会有真实房源外,其他58安居全是虚假信息。根本没有帖子上描述的房子出售,全是拿来钓鱼的。
3,在街上发传单举牌子,这种效率很低而且工作特别累,主要做的都是新人为主特别是十七八岁的年轻人。如果你们需要买房,加他们微信就好了谨慎留电话号码给中介。不然你就等着被骚扰吧。
另外,中介的赚钱手段其实有很多。不单是表面上的佣金。我就给大家科普下。
二手房方面:
业主的话中介会收你1%左右的佣金,或者是固定的额度。但是可以不给的,只要自己的房子价格符合市场价,两个月内是绝对能卖出去,千万别给忽悠交佣金。
买家方面就比较多了,首先是中介费,一般放假的1-3%。如果你想讲价或者少点他们就会在下个收费环节加收你的钱,第二个环节费用其实就是坑买家的,那就是按揭手续费,一般会两三千一单,狠的话直接按点数收,例如你贷款100万他收你1%就一万块。其实跟银行贷款是不用任何手续费的,就是排排队搞搞手续。 中介为了节省时间会让按揭公司去做,给个几百块。一般来说这个费用是在包含在中介费用里面的。(只有广州的中介会收这个费用欺负客户无知赚多笔钱,其他城市没有听说过有收这笔钱)另外还有中介会收你跑腿费就是几百块,帮你排队拿号办手续什么的。所以出了中介费其他的都是冤枉钱,没必要出的中介坑人用的
新房方面:
主要是在新楼盘里面的置业顾问这块,行业里称呼为内场,就是在楼盘内接待客户介绍楼盘计算价钱的经纪人。在1415年这两年做这块的人很多人发了财。因为买房是有很多折扣的,这些折扣都被控制在内场团队手里。项目经理牵头,整个内场团队只要少给客户几个折扣这笔钱他们就会吃掉,所以你去买房,建议多和几个亲戚去,分开进去找不同的销售,去计算价钱。说不定同一楼层同一户型能省好几万呢。另外内场经理他们自己也会买房然后再卖给客户。就是内场经理自己先给定金给开发商把好的户型先留起来等过一两个月升价了再转卖给自己客户吃这个差价。这种做法也是非常多的。很多开发商为了早期尽快回笼资金是默认这样做的。所以你们能见到很多楼盘经理开好车有几套房的原因。
房地产行业就是这样,很多猫腻,但这不能全怪中介,主要也是因为制度不完善的原因,无法可依,执法不严,违法难究是最根本原因。
不过讲真,经纪人做这行也是十分辛苦的,日晒雨淋,工作枯燥,收入不稳定,经常需要做违背良心的事。所以说遇到一个好的经纪人是福气,能让你投资还是住房都非常满意,但这类经纪人也只有0.2%这样了。

看到的希望能给个赞。让更多人可以了解这个行业的痛点和不足
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123@
8楼-- · 2019-09-01 21:48
本人今年刚买房,中介,二手房。
所有对给我经办的这家(只针对这家)房地产中介的感觉总结下来就是:钱!钱!钱!
不讲诚信,欺瞒客户,唯利是图,吃完上家吃下家,最主要拿钱不办事,推、拖、赖。价值观完全扭曲,欺软怕硬。
让人无法信任实在是太正常了。
建议权益受损的朋友们也不必生气着急,媒体曝曝光,找找房管局,再不行还有法律手段,耗得起就耗,耗不起及时止损。法治社会,要对司法正义有信心哈。
市场经济下的畸形产物,可悲。
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翰墨书生
9楼-- · 2019-09-01 21:48

这是我自购以及协助亲戚朋友同事交易总共十几套房子后、历经几十个中介打交道后,沉淀下来的最接地气的干货:


中介吃差价

二少爷回答:

但我们不能只依靠中介,因为这样做的结果就是带来下一个话题:中介吃差价

中介能吃差价的核心就是利用了“信息不对称”


买家如何破解信息不对称呢,不难

1、买家必须要知道真实的挂牌价和业主底价

业主到底他的挂牌价和底价是多少呢,其实非常简单,回到我们前面分享的那个题目就是如何利用好LIAN家和安JU客,特别是安JU客。


除非某套房子被某个中介公司独家代理了。不然的话这套房子的信息必然会掌握在好几家公司以及十来个中介的手上。


这时候,我们只需要躺在床上开着空调喝着可乐,用我们的手机app打开安JU客。然后直接问相关楼盘的十几个不同的中介跟他说:“哎呀听说最近有某某楼某某房子挂牌,请问是真的吗。”


或者直接问:“听说现在那个三楼东南向啊,一百平的,有在放卖是真的吗”只要你问十几个中介自然而然你就知道哪个价格是真实的哪个价格是底价哪个价格是挂牌价。


这时候,如果你发现某几个中介他跟你说的价格,明显高于其它中介的价格的时候,我建议你就把这些用心不良不诚信的中介直接剔除掉。


这个过程俗称扫盘,15分钟解决问题


刚才分享了通过扫盘来消除吃差价的信息不对称


第二个方式就是面谈业主

交易当晚,把一切房子细节与业主比对,坚决把中介忽悠买卖家吃差价的土壤扫除,没有弄清楚细节之前不要签任何协议,不要转任何定金更不要给一分钱中介费。中介费理想状态下可以分三期给,签买卖合同当晚给三分之一,过户当天给三分之一,收房给三分之一。中介费一般状态是签买卖合同给一半,过户当天给一半。


如果中介让你签买卖合同就给100%中介费,忽悠无疑


吃差价是不良中介最恶心的操作,骗完买家骗卖家


其实可以去中介协会投诉他,政府明确规定不允许吃差价的


只要你投诉他,他一定会吐点利润出来


还有就是坚决不要在电话跟中介谈成交价格,坚持约业主出来谈


其实中介他吃差价一般的手法其实很简单,首先他先打压业主的心理价格,打个比方,业主想卖一百万,他会说:“业主这套房子啊很差朝向不好学位不好楼层不好,只能卖九十五万。”


然后呢,他同时提高买家的心理预期他会跟买家说:“哎呀这套房子啊一百万肯定买不了这么好的楼层,这么好的房型。现在市场价起码要卖一百零八万。我已经尽力跟你谈到一百零五万啦。”


打压买家卖家来提高买家的心理预期,中间的差价就是他的操作空间。

所以我们一般面对中介的做法就是:

首先我们不会在电话里面直接跟中介谈我自己能够达成交易的理想价格是多少,我们心里大概能够感觉能够成交的话,我们会跟中介说,让他约业主出来,当着大家三方面来谈价格和细节从而消除中介从中获利的土壤。


还有一种吃差价方式是以欺骗的手法收买卖双方中介费

我曾经协助朋友操刀过一个楼盘。中介首先跟我们买家说他很惨,卖家一分钱中介费都不给他,所以他要求我们买家百分之二的中介费一分都不肯减。

然后呢,他又跟卖家说我们买家很恶心,我们买家只肯给百分之一的中介费,所以希望卖家也给百分之一,让他有饭吃。


然后当晚交易的时候我不是和大家分享过吗,一定要把每个细节买卖双方都要对碰的上。这时我发现这个中介从中有这么龌龊的手段,然后我们当场把他们店长叫来。


我们就让那个店长承诺解决这个问题,不然的话我们买卖双方立刻离开中介店。


这时候店长立刻解决问题,最后只收了我们百分之一的中介费。


二少爷额外分享:

1、买家去看任何房子都尽量不要和中介签任何“带看书”,“带看协议”

2、用小号电话联系中介,强烈建议多加中介微信,一个微信聊天,可以清晰的把房源信息和图片表现清楚,比打电话强一百倍

3、我现在身边就有一位“御用中介”,我们可以称得上合作无间。

选“御用中介”,必须以德为先,而不是以能力为先

其次要与他们交心,多请他们吃饭,多请教他们

然后最关键,就是多和他们交易

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360U3095780433
10楼-- · 2019-09-01 21:48
很多国内中介,服务不专业,收费玩心机,贪心贪到过分
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乐乐1003
11楼-- · 2019-09-01 21:48

先别急着退出!后面会有满满的干货!

先别急着退出!后面会有满满的干货!

感觉从我04年当中介开始到现在,中介两字前面还是挂着一个“”字。首先连我自己都不得不承认中介行业确实有不正规的地方,为了促成交易拿到佣金好的不是太好的“手段”都用过,但不单单是房产中介,每个行业都有自己的潜规则,不跟着大趋势走想要做最与众不同的那个人那估计我现在就不能那么清闲的坐在床边喝着茶敲着键盘码字跟你们叨叨了。

这个世界上,有阳光的地方就会有阴影,反之亦然,碰巧房产中介这个行业生在了常年阴天多雨的“地方”,那么喜欢“阳光”的人自然就排斥了。

当年做中介的时候很少在网上看很多东西,每天就只顾着打电话、找客户、找房子、开单。 这几年清闲下来,开始熟悉互联网,刷微博,看豆瓣知乎和各种自媒体文章。当然也在网上看到很多人对中介的厌恶,各种差评,印象比较深的是说一群经纪人着装统一站在门店门口就像一群黑社会(既无奈又觉得挺可笑的)。确实中介有很多让人反感的事情,但是也确实有所为难,而且现在做中介行业钱也没有当年那么好赚。

前几天和多年老友聊天,说现在新入职的经纪人,不开窍的,和我们十年前的收入都差不多,房价是十倍十倍的长,工资却不见长,工资的增长速度永远刚不上房价,只能说在北京活着不难,但是在北京想拥有“生活”却不易。当年和我同期的300多位入职的同事,有的人转行,有的人已经实现财务自由,仍在坚持的人10个手指头也数得过来。

其实房产中介这个行业的离职率很高,因为前期需要有很大的耐心特别是在一线城市做买卖的经纪人,不然还没熬到开单就已经把自己困惑死了。同时商品是1980年邓小平爷爷提出后才有的,而房产经纪人这个行业真正发展起来是在1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》和1996年2月《城市房地产中介服务管理规定》(2001年8月5日修改)颁布后,房地产经济行业的地位才逐步被社会所承认。

相对在太平洋对面的美国,房地产是美国经济很重头的一个产业。据说美国GDP大约有20%是由房地产及其相关产业创造的,原因是美国人喜欢搬迁,喜欢不断地换房子,这样房屋需求就相当大,促使房地产交易盛行。而房产经纪人在美国是一个较为体面的职位。有数据表明,90%的房产经纪人都有大学学历,而且45%的人还拥有学士学历,20%的更有私人助理。

初期在国内想成为经纪人基本没什么门槛,以至于房产经纪人的素质及专业水平参齐不齐,对于经纪人的骂声就是这样慢慢积累起来的。不过随着时代的发展,中介行业以及中介公司都在不断地自我反省、改变、进步,黑中介,小中介慢慢的都消亡,其中某家在2004年提出“不吃差价,签三方约”的透明交易就有很好的标杆作用,这也奠定了某家在行业的一哥地位(这里别误会,我以前的东家不是某家,害怕杠精)。

现在一线城市比较大的中介公司无论是招聘还是培训体系都是比较全的,所以经纪人的专业知识及素质普遍都有很大的提高,当然二、三线城市可能会稍微乱一点,那就选择大的公司啊!之所以会排斥我觉得最大的原因就是:

其一:个人对于自己不懂的领域都会有排斥态度,因为不懂,多以对于对方说的都持有怀疑态度。

其二:中介的服务具体看不见,可能客户就觉得你只需要网上帮找合适的房子就可以,但其实不知道中介费其中包含了很多其他附加费用需要均摊

其三:心理落差的问题。如今房子就是最贵的奢侈品,在北京动不动就是几百万甚至是上千万的交易,而中介费就随便便10几20万中介费。比如:

一个房子500万,中介费15万的话,对于很多人来说,首付也就是100 200万,中介费就占了差不多10%。就算成功交易了,很多人还是觉得特别不值得。

就是付出与收益不匹配,让大家心里不舒服。

由于中介公司的运营体制,中介一般都是非常低的底薪,全靠提成。那么有客户才能开单,开单了才有提成,有提成了才能生活。所以中介会明里暗里的使用一些技巧(也可以叫做猫腻)来促成交易,(正常的咱叫销售技巧,坏的是无良的黑中介的手段),但是基本目的都是一致:成交赚取中介费。


下面到重头戏了,给大家说一些行业的潜规则(猫腻)以及闭坑指南。


一、挂低价吸引客源

现象1:真假互掺

一般在网上(某8,某客)挂5套,3套假,2套真。 3套虚假房源一般会挂低于市场价5%-10%的总价,虚假房源可能为已售房源或者是非在售房源。(方式:用低价的房源来吸引客户,锁定客户的关注点,诱使客户到访,客户到访后,可以带客户看感兴趣的房源,如房源不存在,则找各种理由说低价的房源业主不卖或者已经通过其他中介公司成交了,从而向客户推销自己手里真正有的房源。)

目的:利用很大一部分人都会有贪小便宜的习惯,吸引更多的浏览量,以及咨询量。获取客户信息,争取带看机会。 这就是为什么国内这的一些端口公司一直活得很好的原因,因为确实是很好的获客工具。

我之前管理的店,差不多7成客户来自线上。3成来自门店咨询及客户介绍等


套路破解法:

* 很多人不了解房产市场行情,不了解正常的找房渠道,又想着占个小便宜。所以很容易被骗。

首先低于市场价格的房源只有以下几种

1:假房源

2:问题房源

3:着急出售的笋盘(业主缺钱)不过放心普通客户拿不到这样的房子,只要出现,一般店东或者有经验的中介或者房贩子肯定收了

还有找真实房源的网络工具本来就没几家,所以还是可以很好的找到靠谱的地方,不用选择多个工具。

* 如果有时间可以线下看房,你可以拿着自己在网上看的房子,多找几家中介问问,那么很快就能知道这套房源是真是假了。在北京大家就找大的连锁品牌就好。


现象2:房源BAC法则

A类房源:最符合客户需求的房源,也就是说我们需要给客户主推的一个最适合客户的一个房子,他不见得是最好的房子,但一定是最适合客户的。

B类房源:超出客户预期的房源,价格偏低于市场价,用于吸引客户关注点,诱使客户前来看房的手段之一,与A类房源相比,房源质量会较差,例如:地理位置、楼层、朝向等。特点:价格低,房源质量差。

C类房源:房源品质较高,但性价比与A类房源相比,相差较多,特点:价格高,房子好。

BAC法则是适用于大多数客户,或者初步接触市场的客户,对于自己所想要购买的房屋要求较高,对于这样的客户,第一套房子就是B类房源,价格较低,但房源质量较差,目的是让客户看到自己的购房预算所能买到的房子画像。第二套就是A类房源,给客户看的就是最符合客户需求的房子,这也是我们要给客户主推的房子。我们第三套给客户看的房子就是C类的房子,是房源质量较好,但是房屋价格很高。目的告知客户心中理想的房子是有的,但是价格并非客户所能接受。BAC中,B与C的主要价值是满足客户对于房子的极致需求,价格低,房源质量高,客户想双向都具备,但没有这类房子,用B跟C来满足客户的单一条件,并衬托A的优质度。

目的:首先通过价格较低的房子满足客户未看房前的价格预期,再用其中一套满足客户的房源要求预期,那么客户最后选择的80%都会是我们主推的房源。

套路破解法:其实这个不算是套路,只能说是销售技巧,因为这3套房源都是真的房源,在客户手里资金不足却想要买性价比最高的房子时,首先就是要打击他们的心理预期,然后帮他们买到最适合自己的房子。


二、帮忙挂高价吸引业主(让更多业主挂房)

现象:当卖家卖房子的时候,比如业主咨询,说准备卖100万。这里如果想快速搞定业主,一般有经验的中介会用一些话术,快速搞定业主。比如这房子100万没啥问题,我们可以先挂105万试试看。业主都希望自己的房子卖高价。据我的经验。9成业主对这样的建议无任何抵抗力,还觉得挂在这里好。这样就可以轻松获取一条房源信息。(但是绝不会跟业主承诺一定能105万卖出去,不承诺是保障中介自己做好的办法)

这个完全不用担心房子之后能不能卖出去。因为之后就是市场环境,买家等各方面因素都说不准,到时候根据情况具体问题具体分析。目前首先就是先把房子先登记上。据“某家”公司规定,一套房源可分为 录入人、维护人、实勘人及最后成交人,最后成交的业绩也是按比例分的,所以取得房源首先就得挂上,即使最后成交人不是自己,也能分到业绩。

当然获取房源也是每个店面比较重要的工作,因为手里有足够多的“货”,才能好好给客户挑选。

套路破解法:

* 了解市场,我们可以从一些市场的卖房平台上看一些数据,了解目前的成交以本小区及周边小区的价格情况,避免自己盲目挂房。

* 找靠谱,有经验,资质老的中介(可以让他成为你的房源维护人)

其实中介非常清楚本区域的市场行情,房东挂高了,挂低了。谁家卖了多少钱,其实本区域的中介都是很清楚的。如果你找到一个资质老又信的过的经纪人,会给你很多建议。帮助你合理定价,快速售出。

* 房源维护人很重要

我举个例子,之前有个北京的朋友,在外地有套房子。因为好久不回去,不了解当时的市场行情。然后自己在网上参考了下价格,标了一个自己心里理想的价格98万(那个房子其实当时合理的价格86、87万容易出),找人拍了个照片就自己传到网上了。后来某大型连锁品牌(城市头部的品牌)的一个中介看到联系说,可不可以把他的房子挂在他们家,能够很快帮忙卖出。朋友说价格标的是理想价格,有好客户可以推,价格好说,只要差不了太多,可以谈。对方一口承诺没问题,先帮忙卖着之后有客户可以随时通知。哥们觉得小伙子不错,就也没想着找其他家,自己在网上也下了。后来房子挂了一个半月没有任何反馈,朋友着急了打电话问中介,中介说现在行情不好,再等等。也不是很好的服务态度,不然先调整下价格建议88万,试试。(我那个哥们就怒了,什么玩意,一个月没通知,打电话问直接告诉降10万)。后来很苦恼咨询我原因。

我正好有个朋友就在那个城市,是一个区域总监。他帮我分析了下,也查看了内部系统,才发现。帮他挂房子的小伙(一个刚入职不到一年的年轻人,主要做租赁),当时正好网上看到这个房源就挂在系统上了。然后房源的内部评价是业主价格预期高,房子无任何优势,建议等一等,打压一下业主预期之类的评价。

这样同样系统内的经纪人,更不会带看这套房子(这里说一下,房源内部系统是不会展现在外网的,内部系统主要是经纪人对于这套房源的真实评价)。 我们之前做店的时候,每个店里面每个月都有主推房源。你的房子如果无明显优势,有可能一直垫底,根本没人给你主动带看。所以我们看到很多二三线城市的二手房去化周期超过10个月就是很正常的。


三、做独家房源

头几年某一大型公司就靠独家的方式,横扫市场,赚了好多钱。 其实很多经纪公司,要想真正赚钱,都是要看拥有多少独家房源。

当然现在北京已经不能做独家了,2016年9月30日,京政办发〔2016〕46号,北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知,俗称“京八条”。其中第六条,加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理:在全市全面实施存量房交易资金监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动,受客户委托对外发布真实的房源和价格信息,不得违规独占房源信息、哄抬房价。当然部分小城市,还有二三线城市的中小中介还在暗地里操作。

现象之前很多中介操作方式就是,比如我给你3000块钱,你让我卖2个月,不给别人卖,卖不出去,我赔3000。 市场行情好的时候,我们之前的店经常会出1-2万压一套房子,甚至售卖周期只有2-3周,那个时候对市场比较有信心,所以钱一般都不会打水漂。

当然这种做法其实对中介门店也是有损失的,就算签了独家。业主自行成交,你也很难把钱要回来。之前还做过那种带客单这些。但是其实这个东西出现问题的时候,都很难说。违约了不赔钱也没有办法。不过现在这些灰色的地带,打击越来越严格,基本很少存在在一线城市。信息越来越多,很少业主会签独家。

独家代售的好处:

1、 省时、省力:多家公司代理无效客源多,每个客户看房时都要去就浪费了很多时间和精力。

2、 安全、放心:独家代理少了许多中间环节,房主只与一个人联系增加了安全性,也更放心。

3、 利益保障:多家代理时,中介公司为了争取成交往往会首先牺牲您的利益,独家委托,代理方会给您一份平时的实际成交价格,并维护您的利益。

4、 快速的成交:经纪人会全心全意为您服务,独家委托的房产优先打精品广告,并由代理方代为广泛推销,增加成交几率。

独家代售的坏处:

1、整个房地产大环境不好时,独家比多家更难销售;

2、有可能让独家的房屋中介吃差价;

3、客户获取的渠道变窄,对于其它中介带来的客户不能成交;

4、成交后需要支付给中介一定的佣金。


四、真假客互掺,忽悠买卖双方(很多:中介惯用伎俩)

这个不光中介,比如某茶也是这样,利用了大家的从众心理(俗话点说就是做媒)。

现象1比如如果发现一个意向客户犹豫不决,直接找两个同事带两个假客户过去,做局。制造真正客户的心理压力,利用从众心理,减少买方思考的时间,促使买卖双方快速成交。头几年卖房市场的时候,僧多粥少,非常适用。因为行情在这里摆着,很多时候今天不买,明天可能涨价10万。

亲身经历当年我们店就有四个客户抢一套房子,大家时间正好冲突,为了公平,业主和四个买家举牌买房的事情。

四个意向客户坐在一起抢房子。 就是大家能否接受全额中介费,能够接受某某价格,首付比例多少等等。最后选一个条件好的业买房成交。


现象2:充假客户,打压业主的心理预期。

对于买卖双方来说,都不经常接触房产买卖。很多时候中介确实有1万个方法,让买卖双方就范。

比如打压业主的心里预期,业主肯定都觉得自己的房子好,想挂一个好的价格。但是店里正好可卖的房源不多的时候。我们会找一些人打电话,充当假买房,不断打击,直到业主开始动摇,设置成合理报价。

当然有的中介毫无节操的压价,确实职业道德问题了。 不做多余评价。

套路破解法:对于买家首先你需要沉得住气,例如去看房,需要做好看房的准备,一套房子里面哪个几个地方是需要特别关注的(例如:厕所、厨房)。中介的意见当然也可以听,但是不能全听。买最适合自己的,而不是性价比最高的。

对于卖家,看自己小区的过往成交数据!对比多个网站!


五、做阴阳合同

现象1:ABC单

这种做法原型很早就有,以前用于香港一手房市场,后来在90年代海南楼市泡沫中也出现过,现在法律已明令禁止。当时叫做炒楼花,买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。

ABC单是一个常识,A/B/C指的是交易的三方,房东A,投资客B,接盘侠C。ABC单的前提是这个房子足够的便宜,低于市场价不少,第一种做法,签订正式的网签合同。第二种做法,不网签也可以。仅签中介合同,定金签字画押。

举个栗子(三个主角有点绕,要认真看哦),上海炒房客B对某小区比较熟悉,物色到房东A的房子明显低于市价,就先用50万定金签居间合同,定下A的市价500万的房子,但不网签拖着。然后炒客B找到下家C。B把房子以600万卖给C,让C直接和A签网签(注意这句)走正常交易流程,让C把差价100万体外支付给B(再注意这句)。这里面C最终用600万买下A的房子,A只拿到500万,B用50万定金空手套白狼赚到100万。ABC单利润高,周期短,几个月的时间赚取200%的利润,更有优势的是它根本不会被调控,不限购不限贷,事实上你在交易中心登记中根本不会发现B的存在!

但ABC单的缺点是,一是B要找到价格有优势的房子来让C接盘,二是居间合同时间很短,一般只有几个月的时间,如果找不到接盘侠,B很可能会损失定金。这有点像买了一个带着定时炸弹的金蛋,要在时钟到之前忽悠卖给另外一个人。高手在民间,这种胆大心细的活,总有人干成的。

为啥要多带带说这事。因为我们无论买房还是卖房遇到ABC单这样的狠角色,他(B)的利润,其实就是在吸你(A或C)的血

破套路法:

1. 你卖房时,签了居间合同后,遇到对方要把买房人更换成自己亲戚朋友之类的主,要特别小心了。就算有一堆证明材料,但现在啥都能作假,你懂的。在法律上来说,你可以不配合。

2. 你买房时,碰到某帅哥,噱头很好,前期沟通、谈判了半天,最后网签时帅哥跟你说,网签的房东是他叔叔,还要你另外支付差价给他(比如用现金、体外转账的方式),那么你多数是遇到ABC单。你就别继续了。

3. 还有一点,最关键的是ABC单是钻了差价的空子,从卖房人角度来说,知道市场价格,挂出合理价格才是根本。如果连这个都弄不清楚的,那怎么也帮不到了。


现象2:黑白合同(阴阳合同)

记得当年我做店长的时候隔壁店有这么一个事,当时业主老王想把自己在望京的一套二手房卖了,在基本谈妥价格后,他和买家老张却因为交易中的 上万元税费负担问题没有达成一致。在我朋友的撮合下,让他们两最后以442万元的价格成交一套80平方米的产权房,税费老王先生给,但我那傻朋友当时承诺可以将税费降到老王心理承受的价位,这样双方就愉快地签订了房屋买卖合同。为少缴税费,同一天,又签了另一份房屋买卖合同,还是买卖这套房屋,但将买卖价格改成400万 元,当然这是份合同是过户的时候用的。一切手续完备后,老张先是打个了老王10万,但还欠着32万,老王催了无数次让老张把剩下的32万尽快打给他,这时候老张却无动于衷了,理由是而老张认为应该根据第二份合同约定的价格,认为自己已经多付了10万元。为此双方撕破了脸,老王把老张告上了法庭。

一套房屋交易,两份合同,而且都有双方的“签字画押”,谁的合同“更”有效力?法院审理认为,在这个案件中,证明房屋的权属转移,最有效的证据就是产权转让的登记。双方的合同本身从法律角度是平等的,但第二份合同是 通过房管部门备案,并引起房屋产权变更的合同(就是缴税过户),作为有产权转让登记“支持”的第二份“低价”合同更为有力。如果老王不能拿出相关证据或第三方证据来证明 自己持有的第一份合同是双方交易真实意图的表达,那就只能放弃追讨剩余的32万房款。就这样,老王的32万尾款就打水漂了!


影响:买卖双方都有风险

·买家:仍就上述举例而言,虽然买家实际是给了120万的房款,但购房合同上的价格写的就是100万元。这样不仅会因为违反法律规定而被确认为无效,而且假如将来买家要把这套房子再出售的时候,会独自为交易双方共同承担的20万元差价付出代价。

·卖家:增加了买方的诚信和违约风险。如果买方没有按期支付甚至拖欠过户价之外的20万元,那么卖方将会陷入尴尬境地。

卖方一旦催讨不成向法院起诉,不但会因交易行为违反法律规定而被判定为“无效合同”,而且会因存在明显的偷逃税行为而受到经济处罚,最后结果就是是“偷鸡不成蚀把米”。

但其实有句实话,有人说阴阳合同是中介公司搞的,不知大家有没有想过,中介公司做阴阳合同目的是什么?对他们有什么好处?说白了还为了降低交易成本能使大家更容易成交(当然也是为了尽快促成交易好提拥),但这个成本不是中介公司在降低成本,是在帮助客户和业主在降低成本。很多人说阴阳合同怎么危害大,但是要他交起20%的个人所得税的话又觉得很亏,有的客户愿意铤而走险,有的怕风险还是安安分分缴税,这就是矛盾体啊!

破解套路法:

说白了其实这个也不算套路,因为买卖双方签合同的时候都知道这样做的目的就是为了少交税费,但是这始终有很大的风险且是违法行为,我在这里还是不建议这么做的。


六、“0佣金”噱头

现象非常少的佣金,但是会收附加费,例如:(贷款服务费,权证服务费等各种附加费用),所以算起来就等于是佣金的收费。(其实很多人不懂,觉得占了佣金的便宜,其他的也不明白。尤其很多老年人买房,一些小中介门店就靠这些忽悠客户,最后其他附加费用就已经跟佣金差不多了)

套路破解法:

1. 万一真的遇到这种情况可以去建委投诉

2. 了解房产交易需要的税费(二手房交易中,买方交契税,卖方交个人所得税和增值税及附加。但在实际操作过程中,通常买卖双方会自行商议税费的承担者和承担份额,现实交易中买方承担全部税费的情况比较多),下面列举一下二手房交易具体有哪些税费,笼统来说二手房交易涉及的税种总的来说有:契税、个人所得税、营业税、土地增值税及附加、土地出让金、综合地价款 等。

A、买家负责的税费项目及计算方法?

二手房交易中,买方需要交契税,而不管是什么类型的房屋交易,契税都是不可缺少的。而首套2套,以及面积的不同,契税的计算方式都不一样。


B、卖家负责的税费项目及计算方式?

·个人所得税

·增值税及附件

C、还有哪些税费且应该由哪一方承担

已购公房二类经济适用房上市交易,业主需要交土地出让金,经济适用房满5年才能上市交易,涉及综合地价款。

·土地出让金

·综合地价款


中介费为何这么高

购房者对买房中介费的怨念也不是一天两天了,看着房价年年以突破脑洞的幅度上涨,本身已经不堪重负,中介费还搭乘着房价上涨的快车一路飞涨。

有统计数据显示,去年,北京市二手住宅网签总量达153536套。如果以每套房价格500万元、总房款2.7%的比例计算中介费,北京市一年的房屋中介费用约为207.27亿元。分析指出,最近一两年政策有所调整,只要明码标价,根据发改委的规定都是合理的。而从绝对值比例来看,中国的比例其实不算高。比如,美国在5%到6%,东南亚一些国家在3%到5%之间。那么,为什么许多人还是感觉到中介费虚高或者太高呢?其中的三方面原因:

1、国外中介费一般都是买卖双方承担,分担了压力。但国内现在基本上全部由买方承担;

2、国内房价绝对值较高,即使费率较低,它的绝对值动辄都要十万、二十万,对于大部分人的收入来说,确实比较高;

3、目前我国二手房屋的中介经营模式的确有一些弊端。发达国家是单边代理制,买房人有自己的中介,卖房人也有自己的中介,买卖双方都通过中介撮合交易,就是MLS模式。但国内是双边代理制,一个中介一手托两家,成交是第一要务,必须成交才有收益。

至于中介费能不能打折,每个中介公司的规则都不一样,一般小公司比较好商量,但是类似于某家、某某我家这一类的大公司基本很难,即使真的可以,也是需要层层审批到大区总监级别。


七、专业炒房团“速销房”的秘密

当年某家最凶猛的就是速销房,也就是前面说的独家代理。一方面增加了自己的房源数量,另一方面此消彼长打压竞争对手房源。

现象某家在签订速销房之后会根据用户的特点选择是否再度抬高房价赚取差价,而这是传闻中某家“不能说的秘密”。

比如,某家在将卖房者的房产以780万挂牌后,会根据自己的经验联系卖家,与卖家沟通可以将房产以更高的价格卖出,但多余的销售额需要双方按照一定比例分配(一般是各占50%)。对于价格明显低于市场价的房源,某家也会集团采购提前支付房价给予卖房者,然而并不过户,之后再加价以更高的价格卖给用户赚取更多的差价。

之前我一有朋友亲历的就是,看中一套,但觉得价格虚高,远高于小区近期成交价,某家告知朋友没有讲价空间了。但回头在别的网站一搜,同样的房子挂价就便宜几十万。于是朋友去问某家,被告知别人的那是假房源。但事实上朋友已经和另外中介去看了。


八、材料造假(做假流水的事情)

现象关于中介帮忙材料造假,经纪人说的最多的一句话估计就是“只要你交钱我们会帮你搞定”,可以说是有钱能使鬼推磨。其中可以帮忙伪造(社保证明、户口迁移、集体户口身份证、工资流水等。)

当年我还是经纪人的时候这种假的证明还是比较容易办的,但是如今政府加强了对房产中介市场的整顿,特别是大城市,作假的材料基本都能查出来。即使是大公司有员工作业规则,但是如果真的有经纪这么做了也算是经纪人个人行为,公司很难监管到。

破解套路法不要有侥幸心理,以为假材料能瞒天过海,在限购的城市买房假如没有购房资质那就踏踏实实按照证照国家政策来,好好缴个税社保。根据我国《刑法》280条规定:伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关的公文、证件、印章的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利,并处罚金;情节严重的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金。伪造公司、企业、事业单位、人民团体的印章的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利,并处罚金。同时在《刑法》193条对【贷款诈骗罪】的认定的情形中也有“使用虚假的证明文件”这一条款。因此无论是假物证的伪造、买卖及使用者,都是已经触犯了我国刑法,轻则经济处罚,重则牢狱之灾。


九:利用客户同理心

现象比如我们在头7、8年前,就规定夏天都必须床长袖,带看的时候出汗程度,需要让客户觉得你辛苦,促动客户的同理心(但其实也真的是辛苦,因为通常一天内可能会有几对客户看同一套房子,但是约定的时间不一样,那么就决定同一天你要往这个小区走至少2~3趟)。


十:各种专业术语,各种交易复杂性

现象从你开始咨询到过户的整个房产交易过程,经纪人会跟你说大概不止100个关于房产交易的专业术语,这样客户一听,就会认为二手房交易是个十分复杂的过程。虽然房产交易当然不像买一件衣服那么简单,但是没有那么复杂。

破解套路法:

1:别害怕中介的专业的术语,让中介用大白话给自己解释清楚

2:贷款在询问经纪人的同时还可以自己给银行打电话询问进度

3:找大中介,有起码的保障,例如某家的的安心承诺

4:二手房交易的每个环节及大概的时间节点都需要了解清。


希望支招后买房卖房的你们都不被套路

马力给力

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